风水轮流转 地产未来20年会跑输其他资产

这段时间的杂事比较多，没有在雪球上写长篇文章。今天看到有朋友希望我写个2017年的展望，在这里就随便写点自己对各类资产的看法吧，只是自己的观点，仅供朋友们参考。

1.房地产。

目前北京、上海、深圳房子的租售比在1.5%以下，相当于60倍以上的市盈率，二线城市房子的租售比在3%至4%，相当于30倍左右的市盈率。

从数据上看，一线城市的房价是明显高估的，但由于供应量有限

，而需求量比较大，估值未必会很快回归到合理水平。这有些类似于a股中新股的情况，大家都知道新股相对于同行业的老股价格明显高估，但由于一段时间内新股的数量有限，而炒新资金的体量很大，所以新股往往难以立刻回归到行业平均的估值水平，有些新股甚至需要几年时间才能实现估值回归，估值回归的方式也不一定是股价跌，有些是以业绩增长而股价横盘的方式实现。但高估值的新股在上市后的几年内很容易跑输给估值合理的其他同行业股票。一线城市的房价也一样，以目前60倍市盈率的估值水平看，很难再继续提升市盈率。未来最乐观的情况是，房价上涨的速度与租金上涨的速度一致，也就是差不多保持cpi增长的速度，市盈率水平保持在60倍左右不变。
而悲观一点的情况就是房价出现快速的估值回归，短期内大幅下跌。

二线城市房价的市盈率水平处在合理偏高的位置，由于供求关系不像一线城市那样紧张，所以二线城市房价很难从目前的合理偏高提升到明显高估的水平。如果未来几年房地产市场总体平稳，二线城市的房价总体上可能同样保持与租金同步的上涨速度，个别二线城市可能有将估值从合理偏高提升到明显高估的机会。而如果房地产市场出现动荡，二线城市在动荡的初期或许比一线城市跌的更猛，犹如牛市中的滞涨股在熊市初期的表现，但后期的总跌幅会小于一线城市。

总体来看，由于房地产过去20年是**涨幅最大的大类资产，从轮动的角度看，这注定了房地产未来20年会跑输许多其他的大类资产。

2. a股

目前a股市场的估值水平呈现分化的情况。20%股票处于合理的估值水平(以大蓝筹为代表)，而80%的股票大幅高估(以中小创为代表)。由于2016年低估值股票总体上比高估值股票走的更强，这种估值水平的分化相对于2016年初时有所收窄。但正因为这样，2016年初时市场上为数不多的一些估值洼地，已经几乎被填平，目前a股中已经很难找到大幅低估的标的。而80%的股票虽然估值有所降低，却依然处于高估的状态。

对于a股未来的走势，投机倒把曾多次说过，从历史上看，每轮牛市过后a股总会有大幅下跌、强劲反弹、宽幅震荡、缩量阴跌等几个阶段。投机倒把的看法是，这一次也不会例外，在险资举牌的势头被遏制住以后，市场上已经没有更多的增量资金来源，而ipo、定增、大小非减持、印花税等却在不断的抽市场的血，市场终有一天会进入长期阴跌**，直到跌到估值太低，大股东改减持为增持，ipo暂停，定增发不出去，市场才会进入真正的跌无可跌的底部。2016年行情走得还不错的原因，一是因为部分蓝筹股确实处于低估的状况，二是因为打新收益的原因，让配置蓝筹股的收益看起来非常可观。但在今年来看，许多蓝筹股已经完成了估值修复，不再处于低估的状态。另一方面，由于越来越多人的参与以及账户配置和市值等方面的优化，再加上新股的不断增加对炒新资金的分散，打新收益在未来大概率会大幅降低。今年的a股行情未必会有许多人想的那么乐观。许多人看好未来a股的一个主要逻辑是房价可能到顶，大量资金会从房地产转移至股市，推动股市的长期牛市。但我认为，这个逻辑在未来几年内并不成立。首先，房价在未来几年未必会大幅下跌，估值回归也可以通过物价上涨而房价不涨实现，只要名义房价不跌，90%的**人都不会改变将主要资产配置在房地产的习惯。这种习惯是过去20年中，通过不断的强化养成的，靠几个理性投资者对于房价到顶的预判，是很难改变社会上大多数不明真相的群众的思维。大家都不愿意卖房子，哪来资产转移到股市。如果房价真的在未来几年大幅下跌了，那么**一定会爆发金融方面的系统性危机，有房子的人想卖掉房子**很难，有机会**的人也一定不会在有金融系统性危机的时候，立刻将卖房子的钱进入股市，将资金放在银行等安全的地方是大多数人的选择。房价大跌会导致许多行业的萧条，一定会让a股在一定时间内大幅下跌，更别说长期牛市了。

投机倒把对于a股2017年走势的判断是，上半年，在打新收益没有明显降低的情况下，a股指数可能继续保持3000点至3300点的宽幅震荡，下半年，在打新收益出现明显降低，且市场预期央行可能实施加息的情况下，市场逐步由宽幅震荡转变为阴跌**。

3. 港股

目前的港股已经比2016年初的时候上涨了不少，估值水平差不多进入了港股的正常估值范围，但仍然处于正常范围内的偏低位置。站在现在的角度看，年初时港股的大幅低估确实是一次获取超额收益的机会。而目前估值进入正常范围内后，配置港股只能获得分享公司未来成长的收益，获取估值修复收益的机会就不太多了。但投机倒把目前主要的配置还是在港股上，一方面是因为港股依然是全球范围内估值较低的市场之一，以较低估值买入的资产，从长期来说会有一个不错的回报率。另一方面，由于沪港通的开放，两地的股市已经顺利的建立起了通道，就好像两个水池中间加上了一条互通的管线。从长期看，两个市场的估值水平应该逐渐的靠拢，这将导致a股估值的降低和港股估值的提升。另外，港股通中也有不少主要资产在美国或欧洲的公司，配置这些公司可以对冲人民币的贬值。当然，港股目前的估值低是由于国际资本不看好**，担心**未来会有金融危机造成的。究竟这种担心是对是错，站在目前的时间点很难说得清楚，只能等待未来验证。但由于港股估值低于a股，如果**未来真有危机，经济增长速度大幅下降，港股的回报率至少会高于a股，所以悲观点看，配置港股也可以理解为两害相权取其轻吧。

4.大宗商品

2016年可以说是商品期货的大年，工业品的涨幅让人瞠目结舌。投机倒把在2016年初主要看好农产品，而并不太看好工业品。但实际的结果是，由于货币的宽松，基建项目的推动，房地产的**，各种工业材料成了最紧缺的资源，价格出现大涨，跟2009年、2010年的情况如出一撤。农产品由于价格弹性小，涨幅反而滞后。但从今年的角度看，工业品的价格已经处于高位，继续大幅上涨不太现实。而社会资金有可能进入价格相对较低的农产品，接力商品的炒作。从过去多年大宗商品市场的表现看，往往也是初期工业品上涨幅度大，而中后期农产品价格大幅上涨。所以投机倒把在今年继续看好农产品的走势，继续持有油脂、豆粕、棉花等农产品的仓位。

5. 黄金

从十年以上的长周期看，投机倒把非常看好黄金的走势。因为黄金目前的产能几乎已到极限，未来不太可能提高单年的产量。更重要的是，目前黄金的单年产量也最**持十几年时间，未来十几年后可能面临单年产量逐年下降的情况。另一方面，黄金的需求量逐年上升，各国**也几乎是只买进不卖出，所以从供需关系上讲，未来黄金一定会保持长期牛市。从目前的情况看，如果发生大幅度通胀，黄金是较好的抗通胀工具;如果人民币持续贬值，由于黄金是以美元计价的资产，黄金也是一个较好的对冲人民币贬值工具。个人建议每个家庭应该配置占总资产5%至10%左右的黄金。用黄金etf配置，是最简单的方法。

（以上回答发布于2017-01-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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