房产中介新员工跑盘技巧
房产中介新员工跑盘技巧主要有五点:
(一)跑盘前准备
(1)明确目的,带着问题去跑盘,明确为什么去跑盘,要收集哪些信息。
(2)准备资料,对自己所要了解的片区(商圈)进行前期的资料收集以便明确自己的跑盘点。
(3)跑盘准备:地图、笔、橡皮擦、跑盘a4纸、数码相机、指南针、计算器等。
(二)跑盘基本内容及跑盘需了解的项目
(1)物业名称、位置、小区内部的平面布置(含几栋、单元数及名称、产型结构、面积、入住人是租客还是业主、园林绿化等)、内部设施、交通状况、周围配套设施(含商场、银行、学校、同行等)、管理费及停车费、开发商及物业管理、入住时间和批地时间、销售钧价等等一系列的东西。
(2)位置: 小区周围有何特征建筑(著名大厦、超市、馆所等)房产经纪人应熟记。业主—报盘,马上了然一胸,并清楚的介绍给客户,有助于客户增加对你的信任度。
(3)交通状况: 便捷的交通通常能成为楼盘的大卖点,甚至能弥补地理位置的不足。从该小区到火车站、体育馆、公园、超市等大方向坐哪路车,熟记小区周边的交通状况有利于:
①客户做哪路车看房;
②显示经纪人的专业;
③增强客户购房信心。
(4)小区的规模:
①综合配套;物业管理档次;
②住户人气;
③小区绿化;物业管理走向。多向业主问上述问题、多了解多聊天、相互留下深刻印象。
(4)楼层高低的优劣势:
高层优势:①视野开阔;②光照好、室内明朗令人心情舒畅;③空气清晰、灰尘少、蚊蝇少;④噪音小
高层劣势:①层房子价格高②上下不方便、多层楼较突出。低楼层房与之相反。
(5)朝向
南北向是最好的朝向,冬暖夏凉。冬天光照时间长,夏天光照时间短(中午一点后基本向西)。东西向房子:有西晒之说,夏天下午暴晒,冬天有很少照到太阳,风水学上,坐南朝北方向为吉向。(6))配套设施: ①有无游泳池、会所、球场、幼儿园、小学、中学等;
②周边有无菜市场、超市、学校、银行、邮局、公园(多久能到);
③ 是用煤气还是用电、有太阳能。
(7)物业名称、物业管理: 物业管理公司的知名度和收费标准影响房子成交量; 水、电、煤气、有线电视、物管费、停车费、电梯费、二次加压费标准。
(8)物业产权:产权年限、住宅70年、商住50年、土地性质、出让、划拨。
(三)跑盘要求及指引
城市“地理通”——全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征 :
①所在城市共分为几个大区。
②随着城市规划不断变迁,老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要,比如一些老街老巷。
实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换:
①地图标识方向为上北下南,每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图;
②在实际跑盘过程中,记录沿路的每一座物业,并整理在作业笔记中;
③最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。
熟悉社区或楼盘配套设施情况:幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。
熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次,找到公交站点的位置,记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费
(四)跑盘过程注意事项
(1)首先选定区位带好纸和笔,一条路一条路的走(记好路的名称)但不是瞎走,更不是走马观花,走的时候要把周边小区的大致位置和小区分布图在大脑里记清楚,还有周边商业(大型超市,健身中心)、标志性的建筑物、**院、学校,一定要熟记。跑的时候先画草图,回到店面工整的画出区位图。
(2)进入小区了解情况 :
①到附近店面借好钥匙方便进入。
②无钥匙可以在附近观察,有小区业主出入时,跟在身后进入,但要自然,不要东张西望,缩手缩脚。
③只有房门钥匙,无进门卡的,跟门卫说明来意,如不同意的不要强行进入,另找时机进入。
④进入小区后通过细微的观察可了解到大部分情况
⑤如观察保安的**可知是哪个物业公司或是看垃圾桶也行。
⑥看小区入口、入车口的小区平面图和标示牌,可知道整个小区的布局栋数、栋名。
⑦看单元门上的门铃按键可知道有几层画层有几户。
⑧小区会所的宣传手册上可知内部配套设施各项收费情况。
⑨再看小区物业的基建石碑上可知开发商名称和入住时间等。 问通过自己观察后,还有不清楚的可以问保安、问物管,不要不懂装懂,可以回到店里问老员工、店长。
(五)跑盘备注
①重点跑租售量较大的社区,以后开单的机会更多(需经理说明)。
②可通过公司的内部电脑了解相关小区的资料(如售价、栋数、均价等)。
③跑盘过程中,不能走马观花,只看不记,出了小区又什么都记不起来,要记住:好心不如烂笔头,边看边记,加深记忆,之后要随时复习。
④不要有应付心理,只为了完成任务,自己不亲自跑,而是直接到小区看小区示意图、小区平面图,更有甚者抄袭同事的成果,要记住:别人的只能作为参考,不要自己骗自己。
⑤有钥匙的房子不能让保安知道正确的坐落,以免泄露公司资源(特殊情况除外)。
⑥不要强行进入小区,要尊重保安的工作职责,不要发生纠纷,以免影响公司形象,造成不必要的损失。
参考资料:文库:《房地产经纪人史上最全跑盘技巧!》
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