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合肥二手房将面临新一轮“大**”
新闻来源：时间：2008-8-1 16:45:47 点击[0][]
主持人：上午好各位网友，欢迎收看《合房面对面》。在生活当中通过中介公司买卖二手房，缴纳一定的佣金是合情合理的。但是一直以来，却总有一部分人绕开中介公司，私下成交、走跑单捷径来实现利益的最大化。尤其是最近著名学者易中天跑单**更是在网上炒得沸沸扬扬，为什么跑单**会频频发生、愈演愈烈，在跑单的背后，二手房市场究竟缺失了什么？今天就和现场的两位嘉宾聊一聊。首先向大家介绍两位嘉宾，众邦房产马超马经理，宋城房产刘勇胜刘经理。咱们两家公司应该是合肥二手房市场中数一数二的企业，很想请两位说说，在你们心中，你们是怎么认识二手房市场的？您觉得二手房市场还存在哪些需要改进的问题？马经理：根据我个人的见解，合肥市二手房跟北京、上海相比，起步比较晚。但是从98年到现在大概有10年了，也有很多不完善的地方。随着市场经济的发展和市场变化，二手房的价格逼近于新建商品房的价格。从05年个别不法中介公司违法经营，挪用客户的房款，给当事人带来了严重的经济损失，造成了恶劣的社会影响，为了保障二手房交易资金安全，维护消费者的合法权益，采取了资金托管等一系列措施，有效地防范了风险。目前随着部分区域的房价大跌，合肥市市场多数也处于观望的态度。我们还比较看好合肥市场，合肥市场是稳中有升的。主持人：刘总，您所了解的二手房市场是什么状况？刘经理：作为我们是业内人士，在这个行业里面很多年了，我们是见证了合肥二手房的起步、成长，到现在逐步地完善。相对而言，我们比起普通的网友和购房群体是比较专业的，作为我们来看，合肥的二手房市场是春意盎然的，所以我们看好合肥的二手房市场是稳中有升，市场是很好的。主持人：关于易中天的跑单**，这事引起的关注度还是很大的，对于跑单**，您怎么看？刘经理：在二手房中介整个交易过程中，跑单的现象是有的，而且出现的频率也很高，为什么易中天**造成这么大的负面影响？因为易中天不同于一般人，社会知名度和社会角度不太一样。但是我们在二手房经营过程中，跑单现象是有的。有多重的原因，一种原因是作为购房或者卖房，双方认为中介公司有暴利。我们二手房的标准是买卖双方的1%，采取了折衷的办法，低不能低于1.5%，高不能高于3.5%。对于众多的购房者来说，不知道二手房的经营成本，他们只知道给了一个信息，带你看房，最后促成交易，我们抽取佣金。他们不知道，合肥比起别的城市不一样在于，第一、铺面租金很高，相比同等城市。因为合肥有特定的地域文化，我们的中介公司所面临的门店相对而言都是在比较繁华的闹市，租金比较高。第二、广告成本，平面媒体和网络媒体。第三、员工正常的工资。很多购房和卖房只看到前面一点，实际上在交易过程中，后勤还有很大的工作量，这里面经营的成本也势必提高。跑单现象从不同的人，不同的个体会想不同的东西。有的人认为撇开中介公司，中介佣金省了，站在我的角度来说，从购房的卖房的角度，通过中介公司是比较妥当的。相对而言中介公司是独立的机构，而且这个机构有专业的交易过程支持，而且抗风险，通过中介公司资金能够得到一定的保障，水、电、过户，以及后面牵涉到的方方面面东西都可以得到保障，因为我们专业。作为买方和卖方来说，考虑到利润最大化。虽然省了钱，但是隐患是存在的。5嘉宾：众邦房产 马经理
主持人：马经理你怎么看待“跑单”现象？马经理：“跑单”现象是比较正常的，但是作为消费者，这个现象是一种不道德的行为。作为房产公司，也是中介公司是为消费者服务的，收一定的佣金也是比较合理的。消费者主要是钻了法律的空子和中介公司的空子，为了自己的私利谋取更大的利润，危害了经纪人的切身利益，我们背后有很大的经济成本在里面。服务专业化、一条龙交易的流程，都在中介公司成本上比较大的。从一些媒体报道，中介公司是比较简单化的，几张桌子，几台电脑就可以把公司开起来了，其实不是这样的。买卖双方在我们的公司成立的交易房屋，我们主要是提供服务专业化，包括知识专业化，给卖方卖得放心，买方买得心理安慰。我们中介公司在进合肥之前，有少数中介公司也利用不合理的方式方法谋取更大的利润，比如吃差价、做一些黑价的市场。我们希望合肥市的中介公司能够健康发展，更加规范化，根据国家的宏观调控政策，把市场更加地完善。主持人：在网上有很多人**易中天的行为，他们认为是跑单是有理的，总觉得二手房市场有暴利的，究竟二手房市场怎么收费？都收取什么样的费用，由谁来承担呢？马经理：作为中介公司只收取佣金部分的费用，其余的费用由买卖双方到地税局、房产局和有关部门缴纳各项费用，我们中介公司在合肥的市场一般都是买卖双方各承担1%，我们为买卖双方服务，收取佣金是比较合理的。2%的佣金费用，对于消费者，收取的费用越低越好，但是对于中介公司来说，收取的费用应该不算高，我们幕后的成本是比较高的。刘经理：中介公司是一种暴利？我觉得消费者来说，购房或者是卖房，他不知道中介公司的经营成本是多少。比如平面媒体，合肥晚报一个整版的广告是8200元/次。再加上租金，现在合肥房地产市场租金很高。再加上员工工资。不知情的人认为，我一套房子30万，买卖双方1%，6000块钱。所有东西都需要成本，我们是专业的公司，专业之前肯定要有一个过程，我前期的引进，后期的培养产生的费用，很多人是不清楚的。合肥市物价局给二手房交易的标准是1.5到3.5，实际上我们根据合肥市场折衷后，买卖双方1%到2%的收费标准。我认为目前收费标准跟所在城市，比较还是成正比的。任何一个企业追求利润最大化，要追求直接利润成本，这要搭配的。但是从目前来说，合肥的交易量，合肥的收费标准应该是成比例的。作为买方和卖方，不太理解里面的经营成本，仅仅单纯地认为，带我去看房子，然后签了合同，派了人去过一下户，水电交结一下，也许可能就5天到6天的工作时间，整个的流程以及后续的工作有连带的东西。作为普通购房者来说，卖房者来说，很难理解后期的东西。5嘉宾：宋城房产 刘 总
主持人：刚才听了两位说，一般人不知道二手房中介公司究竟有多大的运营成本在里面。咱们相对来说是比较规范的，我们也是比较规范的经纪人队伍，除了佣金、费用之外，您觉得经纪人的服务意识，服务质量是不是也会成为影响成交量的一个因素？刘经理：会，因为这个市场正常的成长，合肥二手房成长十年了。合肥最早的中介公司是野中介，就是骗人的，这些中介公司对消费者心目中很长时间造成了阴影，因为行业不规范。有了我们这些专业的中介公司介入之后，有专业的经纪人，专业的知识，专业的服务，让这个市场慢慢地在改变，也在百姓的心目中的地位也在改变。我给你佣金，你为我服务，这成为一个良性的公司。最早的时候会有这种情况，市场好与坏是由经纪人在操作，不同企业有不同的企业文化，对员工的素质，包括不定期的培训、服务的理念都是在不定期的培训。我的要求是专业的素质和服务的理念。我想所有做中介公司，大家都想把这个行业进一步规范，做得好，相对投入的力度也很大。因为中介公司平常也有交流，对员工的培训，专业的知识、经营理念、企业文化都是在不断地提高。主持人：马经理，您觉得合肥二手房经纪人服务的整体质量怎么样？马经理：应该说整体质量还是相对不错的。我觉得作为一个经纪人，应该从自我做起，学习好专业知识，提高自身的素质，给客户专业化的感觉，从点滴做起，以真诚、专业、微笑面对每个客户。一定要把这个市场做好，需要合肥市房产协会，包括中介公司多一些互相交流学习的机会，把整个市场的环境改变，也会把合肥整个二手房市场逐步地完善。主持人：通过什么方法提高经纪人队伍的服务水平？马经理：首先是提供专业化的培训，另外提高门槛，根据合肥市房地产管理局规定的，员工都要持证上岗，使我们队伍更加完善。其实大部分公司招聘的人员，可能有一部分人素质达不到要求，通过中介公司的努力，包括合肥市有关部门的规定，使二手房会更加逐步地完善起来。主持人：有业内人士说，合肥的二手房市场还是不太完善和成熟的。刘总，您觉得一个市场如果成熟了、完善了，有什么标准来衡量？刘经理：因为不同的城市，不同的人文环境，不同城市的文化，确定一个标准不太可能。但是从合肥二手房来说，现在正走向完善，但是走的过程中会陆陆续续带来一些负面的东西。市场的完善不仅仅要靠经营者，还要有政策性的辅助和连带。要通过**职能部门再加上我们自身的努力，让市场完善。我们只是经营者，很多政策性的东西我们决策不了。这需要**和相关的职能部门，加以沟通和衔接，让这个市场竞争规范化。目前我们二手房的交易滞后，出现了一个致命的问题。二手房**的核定价跟实际市场的成交价，有很大的出入，这样就造成了二手房购房者首付款的提高，增加了购房者的购房负担。这也是造成二手房滞后的一个通病。每个中介公司都会出现这个问题，都把这个问题反映。但是这是**房产局职能部门的问题，他们怎么给我们政策的引导，或者在价格的定位上，允许做一些调整，也许更适合二手房的市场生存和成长。主持人：有很多人在具体操作过程中，因为一般情况下，**的核定价比成交价要低，无形中提高了首付款。有很多人辛苦存了很多钱，去买，结果一发现钱不够了。刘经理：这也造成了现有的房产公司，存量房买卖合同出现了问题。就是实际的成交价格是40万的房子，但是通过房产局基本核价以后是30万，所以在存量房合同上必须按照房产局的交易合同30万，这就出现了10万多的首付款，这也势必造成合同的不规范。这是一个通病。大家都知道，包括房产局清楚，中介公司很清楚，买卖双方也很清楚，但是这个市场没办法，必须这么做。我们知道这不妥，但是没办法，为了市场的正常成长必须要这么做。这是**职能部门势必在了解情况后，做一些调整。媒体报道说6月份进行调整，马上已经8月了，条例我们中介公司也没看到，造成了中介公司诸多不利因素。主持人：还有什么东西也是影响市场逐步规范必须要解决的问题？马经理：现在合肥市的市场不规范的问题也是比较多，给消费者带来很多不便利。像上海比较规范一些，整个从交易的过程中，都是一条龙在一个大厅里办理的。本身二手房交易比较繁杂，程序比较多，消费者通过中介公司一方面是省心省力，通过中介公司也通过房地产管理局，使买房更加便捷，这些不规范还需要进一步完善。主持人：我们这个行业希望**职能部门能够提供一些更切合实际、更便利的一些服务，也需要政策能跟得上？刘经理：对。有必要采取一个大厅办理业务。从工作量上来说，一种是减轻**职能部门的工作量，第二是对普通的消费者减少了时间，第三从中介公司来说也降低了工作强度和经营成本。核价问题这是**职能部门的问题，这个问题我们也反映过，协会也组织过，但是迟迟没有解决。我们在交易过程中也存在不妥的地方，所有的中介公司，在经营二手房的过程中，合同买卖过程中，签订合同的过程中，也有不妥的地方，但是没有办法，这个问题存在，但是都知道，但是希望通过媒体让相关的职能部门认识到这个问题的严重性，尽可能以最早的方式、最快的速度把问题解决掉。这是现有合肥市整个二手房市场存在的问题。主持人：这既然是三方利好的事情，**职能部门一定会慢慢妥善解决的。现在对于一些好的企业和不好的企业中间会有一个选择，现在肯定有一些在交易过程中受到既定环境的限制，不是太通畅。但是在人的心里面有这样的想法，都希望跟信用比较好的中介公司合作。比如办事很快很方便，有保障的。我们也常常从报纸上、广播媒体上听到二手房中介的**运动，刘总，您是不是感觉到合肥的二手房市场**已经开始了？刘经理：不管是二手房，任何一个行业都会出现问题。本身我们行业的特殊性，就是做二手房公司就是在做服务。在做服务的同时，在做人，做自我。也许可能企业员工，我带领这个团队是在做人。人的素质跟企业文化的灌输势必会给消费者带来不同的东西。也许可能不同的企业有不同的企业文化，所灌输给员工理念不一样，对消费者来说会出现不同的形象。但是确切来说，**肯定会有。因为本身中介从业人员也好，他的素质跟经营理念本身就是参差不齐。在刚刚起步的时候，有些小公司，不是正常为消费者服务，所经营的公司纯粹是为了私利，这些个体出现在某个消费者面前或者媒体面前，势必会带来负面的影