物业公司擅自更改小区名字

根据国家工商行政管理局和建设部于
2000
年联合制定的《商品房买卖合同》
（GF-2000-0171）示范文本，其中第十七条规定：合同双方可以就下列事项约定
1.该商品房所在楼宇的屋面使用权
2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权
3.该商品房所在楼宇的命名权
4.该商品房所在小区的命名权。在实践中，
多数购房者并不了解本条的确切含义，多是按照开发商提供的格式合同来填写相关内容，除注意合同价款、房屋面积、交房日期、产权登记等主要条款外，对其他内容大多一掠而过，较少关注上述条款所说的屋面、外墙面使用权以及命名权等问题。而开发商一般都将本该由双方协商确定归属的上述几项权利，在未履行事先告知和说明的情况下，即在格式合同中“约定”属出卖人有，且该约定一般不容更改。在商品房买卖合同中，开发商单方强行约定住宅小区或楼宇“命名权”归开发上所有是否合理？还有一部分开发商提供的格式合同中，并没有出现“命名权”这一念，取而代之的是“冠名”。那么究竟应该是“命名权还是“冠名权”？“命名权”与“冠名权”的权利属性有何差异？开发商的这种单方强行约定是否合法，是否构成“霸王条款”？这些笔者将在下文做一浅
显的论述，以期能对房地产理论与实践发展有所裨益。一、冠名权及住宅小区冠名权的界定
（一）冠名权法律研究现状
尽管在现实生活中，
冠名权早已经成为一个被人们广泛使用的名词，
并且常常成为商业交
易中的标的，
但关于冠名权的内容和权利属性，
目前立法尚未涉及，
学理上也缺乏深入探讨
和统一认识。在法理上，
冠名权到底是否构成一种独立的民商事权利而纳入民商法理论的范
畴体系，进而在立法层面上得到相应规范，目前仍未有定数。为此，我们有必要先行探讨一
下有关冠名权的基本问题，
准确厘定冠名权的内涵和外延，
再进一步明晰和解决住宅小区冠
名权、道路冠名权等诸多现实问题。就冠名权的一般概念而言，有学者从商事人格权的视角对冠名权作出界定，认为
所谓冠
名权，
是指某一自然人或法人对其所有或管理、经营的建筑物、特定**、
特定团体等予以
命名的专有权，其有权确定该建筑物、**、团体的名称中所使用的具体文字
[1]
还有学
者认为，作为足球俱乐部这一具体冠名权的上位概念，可将冠名权归纳为
法人、经济组织
或自然人继受取得原始主体具有的社会广泛认知性的所属物、
商业或公益活动设定名称的权
利
并认为冠名权属于无形财产、相对权，是一种
商品化权利
[2]
还有人针对道路冠名
权进行了分析，认为
道路冠名是指国家有关行政管理部门，根据法律和法规，对新辟或无
名道路进行命名，
及对某些道路进行更名的行为。这种行为属国家行政行为，
道路冠名的权
利也仅属于国家，属公权范畴
[3]
另有学者通过对冠名权的权利构成要素分析，
确定冠名权的客体指向、
主体归属、
私权性
等方面分析，
并通过与其他权利的比较法研究，
从而界定冠名权
是权利人对于非属于自己
所有或支配的对象化事物的冠名所享有的民商事权利。它是绝对权，
同时包含相对权的因素；它是人格权，但同时包含财产权的因素
[4]
（二）冠名权法律属性
1
冠名权界定
本文同意前述第四种观点，
认为冠名权是一种私权利，
是对于他人所有或管理、
支配的物
冠名的权利。冠名是指一方以自己的姓名、
名称或商标、
产品名称等对于另一方所有或管理
的对象化事物进行的命名
[5]
比如某条道路、
某个建筑物、
某列火车、
某场比赛被冠名为
“XX
路
“XX
大厦
“XX
大桥
“XX
专列
“XX
杯赛
再比如在北京恒基伟业电子产品有
限公司与四川全兴足球俱乐部的冠名权转让协议中，约定将
四川全兴队
更名为
四川商务
通队
冠名权是一种私权利。有人针对道路冠名权认为道路冠名一种国家行政行为，
道路冠名的
权利也仅属于国家，属公权范畴，
道路冠名是完完全全的**行为，应保持其权威性，道
路冠名权不应商品化
[6]
甚至有人认为这是一种行政许可行为。其实，道路冠名权的公权
性，
产生原因在于其冠名的对象是道路，
是依法归全民所有的财产。财产的特殊性质决定了
道路冠名权的转让必须经代表全体人民行使国家财产权利的国家行政机关许可或同意，
而其
本质上仍然是行政机关作为平等的民事主体与其他主体通过协商一致转让特定国有财产的
冠名权，其过程中同样遵循民法意思自治、平等自愿、等价有偿的原则。2
冠名权与命名权的比较
首先，
冠名权是对不属于自己所有或自己无权管理、
支配的物享有的一种权利；而命名权，
则类似于自然人的姓名权或企业、
法人或其他组织的名称权，
是在自己所有或有权管理、
支
配的物上享有的决定物的名称的权利。前者是他权利，后者是一种自有权利。其次，冠名权多基于合同关系而取得，
如转让合同、赠与合同等等；命名权则是自有权利
的自然衍生，仅需权利人的单方行为即可取得。第三，冠名权具有相对性，权利行使和实现有赖于他人（如合同另一方当事人）的协助，
他人对于冠名权人权利的行使负有协助、
容忍和尊重的义务；命名权是绝对权，
权利行使和
实现无需他人协助或履行任何义务，并具有排除他人非法干涉的效力。第四、
从日常表述的习惯来看，
冠名行为通常发生在特定物的所有者与非所有者之间，
也
就是以非所有者的个人姓名、企
事
业单位名称或商品名称对所有者之物加以冠名，如将军
烟草集团冠名将军路。综上，如果是对自有物进行的所谓
冠名
实际是对自有物的控制和支配，此处取得的权
利实为命名权，
并不是严格意义上的冠名权。冠名权的权利主体只能是所有或支配权人之外
的他人，此为冠名权与命名权的本质区别所在。（三）住宅小区冠名权的法律属性
由上推之，
住宅小区冠名权是指自然人、
法人或其他组织对产权人具有所有权的住宅小区
或楼宇享有的予以冠名的权利。产权人，
是该住宅小区内部所有业主或业主代表机构
（如业
主委员会或业主大会）
或该楼宇内部所有业主；冠名权人，
只能是住宅小区产权人之外的自
然人、
法人或其他组织；冠名，
一般是以自然人、
法人或其他组织的名称对住宅小区予以命
名。而住宅小区产权人依据其对小区房屋的所有权享有的是对本小区及楼宇的命名权，
并非
是住宅小区冠名权。冠名权由产权人通过合同行为或多方行为许可或同意非产权人对自己所
有、支配之物予以冠名，这一过程可以是有偿，也可能是无偿。据此，住宅小区冠名权的权
利属性是私权，
住宅小区冠名权的设定完全是平等主体之间自愿协商的过程，
遵循民法意思
自治、平等自愿、等价有偿的原则。二、我国现有住宅小区冠名权法律规范与管理
尽管现实生活中冠名现象大量涌现，
但目前我国法律法规对于冠名权的规定仍处于滞后的
状态，
包括对道路冠名权、
体育冠名权以及住宅小区冠名权等，
对于冠名权转让合同的内容、
冠名程序、被冠名物估价等诸多方面都是无法可循。目前我国法律法规体系中，
仅仅在有关地名的法律法规中涉及到住宅小区名称命名的相关
规定，主要如下：
国务院
1986
年
1
月发布《地名管理条例》第二条：
本条例所称地名，包括：自然地理实
体名称，行政区划名称，居民地名称，各专业部门使用的具有地名意义的台、站、港、场等
名称
规定了居民地名称的确定、变更适用该条例。民政部
1996
年
6
月发布《地名管理条例实施细则》第三条：
《条例》所称自然地理实体
名称，包括山、河、湖、海、沙滩、岬角、海湾、水道、地形区等名称；行政区划名称，包
括各级行政区域和各级人民**派出机构所辖区域名称；居民地名称，
包括城镇、
区片、开
发区、自然村、片村、农林牧渔点及街、巷、居民区、楼群（含楼、门号码）、建筑物等名
称；各专业部门使用的具有地名意义的台、站、港、场等名称，还包括名胜古迹、纪念地、
游览地、企业事业单位等名称
进一步明确了居民地的含义，包括城镇、区片、开发区、
自然村、片村、农林牧渔点及街、巷、居民区、楼群（含楼、门号码）、建筑物，上述实体
的名称的确定、变更均应当适用《条例》以及本细则。《地名管理条例》和《地名管理条例实施细则》从我国地名的历史和现状出发，明确了确
定地名的原则和地名命名、更名的审批权限和程序。根据上述法规及实施细则，各省、
自治
区、直辖市人民**制定了处理本辖区内地名命名问题有的有关地方法规。山东省人民**
1986
年
7
月
17
日发布《山东省地名管理办法》，其中第五条规定：
地
名的命名应遵循下列规定：
（五）新建居民地、城镇街道以及台、站、港、场等必须在
施工前按审批程序确定名称
第七条：
地名命名、更名的审批权限和程序：
（五）
城镇居民地和城镇街道名称，由市、县地名委员会会同城建、民政、公安等部门提出意见，
报同级人民**审批；同时抄报上一级地名委员会和民政部门
（八）调整、恢复、注销
地名，按地名命名、更名的审批权限和程序办理
上海市人大**会
1998
年
9
月
22
日通过《上海市地名管理条例》，其中第十三条规定：
居住区名称由建设单位向区、县地名办申报。区、县地名办审核后报市地名办审批。集住
地、集镇名称，由街道办事处或者乡、镇人民**报区、县地名办审批
上海市地名委
1999
年
11
月
15
日发布《上海市居住区、建筑物名称管理规定》第八条规定：
从建设工程
筹建起至申领房地产权属证件前，
由开发建设单位申报地名。取得房地产权属证件后，
由产
权所有人申报地名。此外，该《规定》第九条还规定地名申报人申报居住区、建筑物名称
时提供材料包括有关的证明文件
（业主委员会或者其他产权人出具的同意命名或者更名的证
明，并签字盖章）。由以上法规及规章可以看出，我国现行对住宅小区的名称管理，未区分命名权和冠名权。虽确定了具体名称申报和审批程序，却未明确该名称权属。对新建建筑、住宅小区、楼宇，
有的规定必须在施工前确定名称，并报审批；有的则规定
工程筹建起至申领房地产权属证
件前，由开发建设单位申报地名。取得房地产权属证件后，由产权所有人申报地名
对申
报时间、申报主体规定不一致，
并且对权利归属规定不明。此外，
由于开发建设单位多是在
项目开发、
建设之前先行确定住宅小区的名称，
而购房人取得房屋产权之后是否有权对住宅
小区名称进行变更？产权人此时依据其对房屋所有权请求地名管理机构变更小区、楼宇名
称，在目前我国法律体系下是无法可依的。三、住宅小区冠名权权利行使**及现实问题探讨
（一）住宅小区冠名权权利行使的现实问题
第一、
我国目前商品房买卖大多采取预售的形式，
购房人签订商品房预售合后并没有实际
取得该合同所指向房屋的所有权，
在这一阶段购房人仅享有请求开发商按合同交付房屋的债
权，也就是购房人只是获得了一种期待权，因而并非是真正意义上的产权人。而在
《商品房
预售合同》
中，
购房人是否有权对冠名权进行许可？笔者认为，
购房人的许可是有权做出的。因为我国法律规定商品房预售合同签订后须到房地产主管部门备案，
备案使得预售合同具有
一定的公示性和排他性，
且合同一经签订，
就对双方当事人产生拘束力，
非经法定或约定事
由，
各方都应当诚实守约，
否则违反合同一方就应承担违约责任。在预售阶段购房人基于对
所购房屋产权的期待权利，可以实施冠名权的许可。第二、
目前绝大多数购房人并不知道何为住宅小区冠名权，
更无从谈起行使和维护自己的
权利。现阶段完全依仗开发商自觉地在签订商品房销售合同时征得购房人的同意，
显然是有
点一厢情愿。尤其是商品房买卖多采用格式合同，
很容易被开发商所利用，
制定对购房人不
利的格式合同，甚至在有些情况下购房人的利益完全被格式合同所掩盖。第三、
由于我国实行市场化的物业管理起步比较晚，
有关法律法规不甚完善，
业主和其他
物业参与人法制意识淡漠，
使得当前物业管理存在不少的问题。出现如业主大会迟迟不能成
立或者虽成立但职权不明，
业主被物业管理企业或开发商屡屡侵权而法律无法给予有效地保
护，
专项维修基金使用不规范引起业主与物业、
业主委员会矛盾激化等现象。而在整个住宅
小区的冠名权、
楼宇的冠名权的权利行使中，
因涉及全体业主的利益，
理应由全体住宅小区
业主、
全楼业主进行表决。在表决过程中可能会出现因人数较多，
各业主知识层面、社会层
次参差不齐导致意见无法统一的情形；在对外有偿许可的情况下，
可能会涉及到许可后所得
款项如何使用、管理等争议问题。第四、住宅小区冠名应当与城市建设规划统一协调。住宅小区名称是城市地名的一部分，
地名是一种信息资